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3/17　日本経済新聞に「投資用不動産　苦渋の圧縮」という記事が掲載されました。不動産業界で、アパートやマンションなど投資用物件の在庫を圧縮する動きが拡大し始めているとのこと。まさにサブリースショックによる不動産の値下がりが始まったわけです。

逆回転が始まった

今回記事になったのは、投資用不動産を主に扱う不動産業者ということなんでしょうか、6社の投資用不動産の在庫状況を伝えています。サムティ、ムゲンエステート、アルデプロ、ADワークス、TATERU、スターマイカといった企業が在庫の圧縮に動いているということです。

スルガ銀行やTATERUの不正で業界の実態が明るみに出て、レオパレス21の建築不正で大炎上。そして今回も金融庁が監視・牽制を強化したことで銀行の融資が大きく絞られました。これが止めを刺したという恰好です。1990年に当時の大蔵省が行った総量規制と同じ構図ですね。

1990年に始まったバブルの崩壊では、大蔵省の予想をはるかに超える急激な景気後退（いわゆるバブル崩壊）を日本経済にもたらし、不動産価格は急落、銀行の不良債権に繋がり、その後の「失われた20年」を日本に繋がるといった悪循環のトリガーになりました。

不動産バブルは崩壊するのか

結論から言うと、今回の投資用不動産の値下がりが、不動産全体に波及する可能性は低いと思います。1980年代の不動産は何もかもが値上がりし、不動産としての収益率で説明できない水準まで上昇していました。ただひたすら、値上がりするから誰もが買いたがる。裏では銀行の信用創造が無限に拡大していく。そんな世界だったんですね。今の若い人は知らないと思いますが、当時、山手線の内側の土地売却代金でアメリカ全土が買える計算になるほどの値上がりだったんです。

今回起きていることは、投資用不動産（アパートやマンション）、中でも特にサブリースという枠組みに取り込まれた対象物件だけが異常な価格に吊り上げられ、枠組みを形成する業者が大儲けし、当該案件のオーナーだけが食い物にされた。そんな構図だと思っています。おまけにこの枠組み、本来入ってこないはずの投資家が大勢取り込まれましたしね。

この枠組みにおける不動産オーナーはリピーターが非常に多いと言います。そのため銀行による信用創造、レバレッジがかなり効いており、逆回転し始めるとそれなりの勢いになる可能性がありそうですが、その他の不動産ではそれほどではないと思います。もちろん、都内の高層マンションなど、ちょっとやり過ぎじゃないのって物件は既に多いですけどね。

今回は投資用不動産の値下がりについてでしたが、もう一つ怖いのが海外からの不動産投資の状況ですね。こちらについてもまた機会があれば考えてみたいと思います。

以前「日本の食品輸出が絶好調らしい」というタイトルで記事を書きました。昨年の輸出額が9,000憶円に達し、2019年には1兆円が達成できそうというお話。その際にいろいろと統計を読んだのですが、かなり意外に感じたのがこのホタテの輸出額でした。その後忘れていたんですが、3/14付の日本経済新聞に、北海道佐呂間漁協のホタテ漁に関する記事が掲載されていて、これを読んで納得したわけです。

農林水産物　品目別輸出額でトップ

「2018年の農林水産物・食品輸出額（速報値）品目別」でみると、ホタテの輸出金額は477憶円で前年比3.1％の増加となっています。水産物の中で見ると、ホタテに続いて真珠が346憶円、鯖が267憶円となっていて、それぞれ7％増、22％増となってますね。鯖は国内のスーパーで鯖缶が品薄といったニュースがありました。輸出もかなりの勢いで伸びています。

記事ではサロマ湖で行われるホタテ漁を中心に紹介し、漁協組合員の平均貯蓄額やら、野球選手並みの平均年収といったの景気の良い話が書かれています。イカダの場所とか、稚貝をつるす高さの調節について言及されているので、おそらくこれは養殖なんでしょうね。生産効率で世界最高峰とも書かれています。彼らの商品は台湾の高級百貨店向けで、干し貝柱として輸出。商品の差別化で成功しているようです。

輸出先は中国が1位だけど

ホタテの輸出先（2017年のデータ）を見ると、中国向けが圧倒的に多くて、238億円になっています。台湾向けは33憶円ですね。意外に多いのがアメリカで58憶円。ここのところ減少しているんですが、2015年までは100億円以上を輸出しています。

JETRO（日本貿易振興機構）で調べてみると、中国へ輸出された冷凍のホタテの多くは、殻をむいて加工された後に米国に輸出されているんだそうです。その分日本からの直接輸出が減少しているということでしょうか。

ホタテの栄養成分

ついでに北海道漁連のホームページも見てきました。もの凄い栄養成分です。ホタテの貝柱に含まれるたんぱく質は100グラム当たり17.9グラム。牛肉や豚肉に匹敵しますし、鶏もも肉を上回るそうです。お肉の場合は部位により違ってきますし、脂身の多さでたんぱく質は変化しますが、たぶん貝柱はそういう変化はなさそうですね。脂質がほぼなしというのも良いです。筋肉付けるためにはなかなか良い食材のようですよ。

貝柱以外の部分まで含めると、タウリン、亜鉛、ビタミンB12が含まれているそうです。高タンパク質かつ低脂肪で、ヘルシーな食材、日本でもブレイクするかもしれませんね。ということで、今晩はホタテのひもでも買って帰って、熱燗にしますか。