投稿者: kuni

TSR　株主総利回りについては以前取り上げた通り、キャピタルゲインと配当を合わせた、株主にとっての総合投資利回りです。改正された企業内容等の開示に関する内閣府令により、有価証券報告書への記載が義務付けられました。今後、TSRの推移と役員の報酬額の推移が比較できるようになるわけですね。

利回り？

利回りという言い方をするもんですから、該当する期間の株価上昇分と同期間の配当総額を足して、直前期末の株価で割りたくなりますよね。で、利回りは10％とか、12％っていう感じです。

ところがこの法令が求めるTSRは、期末の株価（株価上昇分ではなく）と期中の配当の和を直前期末の株価で割りますので、110％とか、112％という数字になります。5年で株価が2倍になってたりすると、250％とかになるわけです。こういうのって普通利回りって言わないですよね。「期間株主総収益」とかいう名称の方がイメージしやすかったかもしれません。

株主優待は？

株主が受け取ったすべての経済的価値を指標化するのが目的だったはずですから、ここに株主優待の経済価値を上乗せするのはどうでしょう。バカなことをと怒られそうですが、経済的な価値を認めているからこそ、個人投資家は株主優待に敏感です。各上場企業の優待内容を一覧にした書籍なんかも少なくありません。

もともとTSRを有価証券報告書に・・・というアイデアは欧米から輸入したモノです。株主優待という制度が欧米にはなく、日本特有の制度であるため、今回取り入れられていませんが、十分ありだと思います。機関投資家にとっては意味のないことかもしれませんが、個人投資家・少数株主にとっては結構重要なファクターですから。

またはこれに類する他の方法により算定した割合

開示府令の株主総利回りの計算方法について規定している部分。最後のところに、「またはこれに類する他の方法により算定した割合」というのがあります。「これに類似した他の方法で計算するのもありだよ」ということですから、ここで優待制度も読んじゃいましょうか。

2019年3月期の決算短信は出そろいましたが、有価証券報告書は6月末までですね。TSRに加えて、独自の判断で株主優待を加味したTSRを載せてくる企業（もしくはオマケで載せてくる企業）が出てくるかどうか、期待したいと思います。

またまた不動産絡みの不正ですね。この業界は闇が深いです。フラット35というのは、住宅金融支援機構が提供する長期固定金利の住宅ローンのこと。自ら居住するためにだけ融資が受けられるんですが、これを偽り不動産投資目的で利用している奴らがいるというお話です。

アルヒ

住宅ローン融資を手がけるアルヒは、フラット35をめぐる審査を厳格化したと発表しました。2019年春から、新規に案件を仲介する不動産会社に対しては、業者と直接面談して顧客を管理する体制などを確認するようにしたほか、年初からフラット35を手掛ける住宅金融支援機構と組んで融資の調査に乗り出したそうです。

このアルヒという会社、フラット35の取り扱い実績では実行件数において8年連続シェアNo.1を続けているそうです。が、コロコロと社名も変更していて、なんだかよくわからない会社ですね。2017年12月に東証一部に上場しています。

住信SBIネット銀行

実はこのフラット35の不正利用、今年1月にも次のような報道がありました。「インターネット専業の住信SBIネット銀行は、借り入れ希望者の居住用の住宅ローンとして実行した融資が、実際には投資用不動産の購入に使われていた疑いがあったことを明らかにした。一般的に住宅ローンの方が投資用不動産向け融資（アパート融資）より金利が低い。審査書類が改ざんされていた可能性もあるとして、同行は調査を進めている」。この報道を受けてアルヒは審査を厳格化し、機構とも協力して調査に乗り出したんですかね。

またしても投資用不動産

アパート等の投資用不動産融資をめぐっては、銀行からより多くの融資を引き出すために、不動産業者が借り入れ希望者の年収や資産内容を水増しするといった不正が相次いで発覚してきました。

昨年末には、東証1部上場でアパートの施工・管理を手がけるTATERUが、書類の改ざんなどの不正が350件見つかったと発表しましたし、スルガ銀行では、行員による不正の意図的な見逃しや積極的な関与が明らかになっているところです。

金融庁も昨年から、すべての銀行を対象にアパート融資の実態調査を進めていますし、国土交通相も住宅金融支援機構に再発防止を指示したということです。どうやらまた新たな不正が出てきそうな気配ですね。

ある日（アルヒ）、レオパレス21で、建てる（TATERU）。みたいなセットになるんでしょうか。