月: 2019年3月

タイトルの通り投資用不動産の値下がりについて書いたところ、いきなり週刊東洋経済に特集記事が出ました。タイトルは「不動産バブル崩壊前夜」と、まぁセンセーショナルなこと。kuniが記事で「不動産全体のバブル崩壊はないでしょう」と書いた途端にです。

東洋経済の記事

東洋経済の記事では、主にアパートローンを中心に惨状を紹介しています。「1法人1物件スキーム」を利用した不動産投資なども紹介し、マンション、アパートなどの投資用不動産がヤバイことになっていることについて指摘していました。この部分についてはkuniもその通りだと思います。

しかし、それ以外のパーツ（首都圏中古マンションの成約価格の推移や空き家率の上昇のお話など）については、いずれもバブルと呼べるような状況ではなく、結果的にタイトルとはかけ離れた、説得力のない記事になっています。

そもそもバブルとは

時々バブルだの、バブル崩壊だのと言った刺激の強いニュース等を見かけますが、最近バブルの定義が変わってきてるんですかね。もちろん定量的な定義があるわけではないんですが、1990年からの景気後退局面をバブル崩壊と呼ぶのであれば、今の不動産にバブルはないと思います。先日書いた通り、あるとしたら投資用不動産に限定した狭いカテゴリーにおいてのみだと思います。

例えば、東洋経済の記事で紹介されている、首都圏中古マンションの成約価格ですが、2012年末辺りで2,500万円だったものが、2019年に入って3,500万円まで上昇しています。これをもってバブルと呼びたいようですが、本当のバブルはこんなものではありませんでした。2,500万円の不動産が数年間で7,500万円に上昇する、そんなレベルです。そしてバブルの崩壊で元の価格に戻ってしまう。

この記事を書いた記者はお幾つの方なんでしょうね。既にバブルは30年前のことです。今現在30代や40代の人ではバブルのことを直接は知らないわけです。上がったものが下がるからバブル崩壊ではありません。現状もバブルではなく、「やや過熱してきているかな」というのが実態ではないでしょうか。だから、この後少し冷めてしまうことはあると思いますよ。

外国人の買いが消えた

前回書けなかったのですが、海外からの不動産投資が急減速しています。この手のお金はまさに不動産投資として入ってきているお金です。東洋経済も書いていましたが、これには中国における規制強化が影響しているようです。

記事では深刻な事情などと表現していますが、インタビューに答えた専門家は「価格の上昇で期待利回りが低下したから」とか「物件も品薄で投資意欲があっても買いにくい」などと答えており、海外の投資家も理にかなった投資行動をとっていることがうかがえます。。。だから、バブルではないのです。さらに、言っておくと、バブルだの暴落だのと言っているときは大丈夫なもんです。本当に怖いのは、みんながまだ上がると思い始めるときです。

3/17　日本経済新聞に「投資用不動産　苦渋の圧縮」という記事が掲載されました。不動産業界で、アパートやマンションなど投資用物件の在庫を圧縮する動きが拡大し始めているとのこと。まさにサブリースショックによる不動産の値下がりが始まったわけです。

逆回転が始まった

今回記事になったのは、投資用不動産を主に扱う不動産業者ということなんでしょうか、6社の投資用不動産の在庫状況を伝えています。サムティ、ムゲンエステート、アルデプロ、ADワークス、TATERU、スターマイカといった企業が在庫の圧縮に動いているということです。

スルガ銀行やTATERUの不正で業界の実態が明るみに出て、レオパレス21の建築不正で大炎上。そして今回も金融庁が監視・牽制を強化したことで銀行の融資が大きく絞られました。これが止めを刺したという恰好です。1990年に当時の大蔵省が行った総量規制と同じ構図ですね。

1990年に始まったバブルの崩壊では、大蔵省の予想をはるかに超える急激な景気後退（いわゆるバブル崩壊）を日本経済にもたらし、不動産価格は急落、銀行の不良債権に繋がり、その後の「失われた20年」を日本に繋がるといった悪循環のトリガーになりました。

不動産バブルは崩壊するのか

結論から言うと、今回の投資用不動産の値下がりが、不動産全体に波及する可能性は低いと思います。1980年代の不動産は何もかもが値上がりし、不動産としての収益率で説明できない水準まで上昇していました。ただひたすら、値上がりするから誰もが買いたがる。裏では銀行の信用創造が無限に拡大していく。そんな世界だったんですね。今の若い人は知らないと思いますが、当時、山手線の内側の土地売却代金でアメリカ全土が買える計算になるほどの値上がりだったんです。

今回起きていることは、投資用不動産（アパートやマンション）、中でも特にサブリースという枠組みに取り込まれた対象物件だけが異常な価格に吊り上げられ、枠組みを形成する業者が大儲けし、当該案件のオーナーだけが食い物にされた。そんな構図だと思っています。おまけにこの枠組み、本来入ってこないはずの投資家が大勢取り込まれましたしね。

この枠組みにおける不動産オーナーはリピーターが非常に多いと言います。そのため銀行による信用創造、レバレッジがかなり効いており、逆回転し始めるとそれなりの勢いになる可能性がありそうですが、その他の不動産ではそれほどではないと思います。もちろん、都内の高層マンションなど、ちょっとやり過ぎじゃないのって物件は既に多いですけどね。

今回は投資用不動産の値下がりについてでしたが、もう一つ怖いのが海外からの不動産投資の状況ですね。こちらについてもまた機会があれば考えてみたいと思います。

3/15　ニュージーランドのクライストチャーチで銃乱射事件がありました。２ヶ所のモスク（イスラム教の礼拝所）が襲われ、50人が死亡。48人が病院で手当てを受けているそうです。警察は4人を逮捕したという当初の報道でしたが、後に単独犯ということに訂正されてます。亡くなられた方のご冥福をお祈りします。

クライストチャーチ

この地名を聞いてまず思い出すのが、2011年2月に発生した地震です。この地震で語学学校が入居していたビルが倒壊し、日本人留学生が28人も亡くなりました。この時が初めてなんですね、kuniがこの街のことを知ったのは。気候も治安もよくて、きれいな街ということで、旅行者や留学生が多いと。

そして、その3週間後に東日本大震災が起きます。地図で見るとニュージーランドって、北海道から東北地方にかけての形に似てるんですよね。で、クライストチャーチは震源近くの三陸沖辺りに位置します。当時、こんなことを考えた記憶があります。

脱線してしまいますが、2016年にもニュージーランドで地震が起き、その2か月後に熊本地震が起きていて、その関連性を指摘しているブログがありました。偶然の一致でしょうが、何だか気持ち悪いです。

犯行の動機とか

犯人はヘルメットに付けた小型カメラで殺害場面を録画し、フェイスブックのライブ機能で中継していたそうです。フェイスブックはすぐに削除したものの、この動画はまだ拡散しているとか。今のところ犯人の動機としては、イスラムに対する嫌悪や反移民、白人至上主義などという推測がされています。

この中で、反移民という動機が個人的には気になっています。このところ、いろんな意味で世界を動かす原因になっています。トランプ大統領が作ろうとしているメキシコ国境の壁の問題。この問題で政府内は混乱し、行政機関が停止するという状況が起きています。また、EUでも折に触れ問題になりますし、特に英国に関しては移民問題に端を発したEU離脱問題に発展しています。

日本でも現実味を帯びてきた移民問題

これらの問題を巡って世界の金融市場がかなり振り回されていることは、皆さんも感じてらっしゃると思います。この反移民という感情、私たちの日本でも今後クローズアップされるんじゃないかと思っています。外国人労働者の受け入れ解禁のタイミングに合わせるかのような、日韓関係の急速な悪化。気になりますよね。

独自の文化を持つ国の国民ほど、他国からの移民が築く新しい文化の受け入れに苦労すると思われます。日本はまさにそういう国のような気がしますし、今回のニュージーランドの事件は他人事とは思えないわけです。